光明百栋民改公寓西柚小镇总经理李雅娟:城中村是公寓产业的弯道超车点

原创 2019-10-18
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9月27日,位于深圳市光明街道下村旧村,由农民房整村改造的西柚小镇第一期56栋公寓正式开业投入使用,这是深圳首个网红涂鸦主题潮酷街区,也是深圳市政府立项的城中村综合整治示范项目,有颜有料有年轻态度,一经面世成为网红打卡新晋地,首日客流量突破10万。未来,加上二期将达到160栋,项目赢利重点不仅仅只是租赁项目......


▲ 西柚小镇


资本回归价值 孵化实体产业

西柚小镇总经理李雅娟接受采访时告诉我们,之所选择这条赛道,与她多年在金融行业积累的敏锐眼光与调研资源密不可分。


早在几年前,他们带领着自己的投资团队野蛮生长的同时,就清晰预见了中国金融行业会转型,资本将会理智回归企业实业本身、盈利本身、团队本身以及创始人本身,真正的回归到价值。


回归价值以后,经过充分的行业调研,也更能预判一个行业有没有别的机会,他们开始慢慢孵化属于自己的实体经济,当时的他们,选了三个板块:一个是教育板块,做了商学院;一个是大健康医疗板块,做了养老相关的项目;一个便是服务年轻人实体生活的长租公寓。面对万亿级的市场,李雅娟说到:“因为我们当时在做这个行业的时候,就判断未来3到5年,中国一定会有3到5家的长租公寓会上市。” 



房地产存量时代 迎来公寓运营春天

李雅娟进一步分析当时决策的逻辑:“我们判断下半场的房地产市场就是存量时代的来临,因为中国的经济高速增长已经增长完了。现在进入了存量时代的时候,也是运营的时代,就需要着重于去做运营,所以当时就选了这个赛道。”


“在选赛道的时候,市场上已经有很多公寓公司,而且发展非常快,他们的数据对于分析市场很有参考意义,但他们的模式不一定对我们做这个行业和开拓市场有实质性的帮助,因为我们现在的操作和他们就是完全不一样的。任何一家公司的商业模式都是不可复制的,是针对企业而言,在特定的商业氛围上,企业自己的一套运作体制。“


那些已经做的很成功的公寓品牌的沉淀、团队、体系和制度是不可比拟的,他们开始想自己的出路,做自己的赛道,虽然,现在公寓产业在中国资本市场没有对标,但是国际上已经相当成熟,他们在调研了许多国内外数据后选准了这个行业,而他们团队认为,深圳最大的机会就在“城中村”! 

▲ 光明西柚小镇开业现场


“因为租房这件事情关系到一大部分来深圳打拼的最底层员工,城中村就是我们自己生长的一个缩影,像我大学毕业的时候就住在城中村,没有任何背景来一线大城市拼搏的第一年,基本都是在城中村落脚,城中村非常便宜。”


政企通力合作 打造酷潮新社区


在公寓产业的赛道里,找准自己的先发优势十分重要,而西柚小镇的先发优势正是得到了政府的大力支持,签下了整村。对于营商环境的打造,光明新区的政府的响应速度之快,是西柚小镇得以顺利开业的重要保障。李雅娟向我们称赞了政府的种种事迹,20天响应完成了所有的煤气入户,10多天的时间解决2000kv到8000kv的用电问题等等,都是其他分散式公寓无法体验到的“特殊待遇”。


政府出力打造营商环境,西柚小镇负责社区氛围的营造,共同从根本上改变社区的环境,一改老破旧的城中村为满足社区成员吃喝玩乐以及精神娱乐的场所,将人才公寓、创客办公、涂鸦艺术、主题商业集成,摇身一变全国首个科技人文小镇。
 

▲  小镇开业现场


李雅娟表示,“我们的定位是社区运营商,社区运营包括了五个点:第一个是住宿,第二个是商业,第三个是物业管理,第四个是社群运营,第五个是我们可能未来会有创业孵化。”这也预示着,未来西柚小镇的盈利项目远不止租赁和商业项目。
 

▲  西柚小镇小吃街一角


据悉,西柚小镇除了散租之外,还会与政府合作,针对企业的需求,进行企业化定制。未来,还计划与政府进一步洽谈纳入人才公寓体系,通过政府补贴的形式的,吸引更多人科技企业与高层次人才以及优质商户入驻西柚小镇。


“我们还在不断探索其他商业模式的可能性,通过产业链思维和行业专业化,实现0房租进场的可能。从产业的思路思考我们社区应该怎么做,未来做产业空间运营,一旦做到零租金入场,这一定会成为我们在这个行业的支撑点。”
 

▲  西柚小镇

亟需智能管理系统 提升社区运营效能


在运营管理方面,西柚小镇的公寓也采用了现在市面上常见的智能三大件——智能门锁、智能水表、智能电表,在公寓产业里,这三者是必备的公寓运营法宝,特别是公寓规模化后,更是极大地降低运营成本,提升管理效能。


但面对西柚小镇,这样新型的社区公寓,现有的公寓智能系统并不能充分满足社区智能化管理的需求,对于诸如监控园区人流,商户规避智能设备,车辆停放与门禁等管理问题,还没有很好的智能化解决方案。不难预测,能够将社区和商业结合起来的智能管理系统,将会备受公寓产业玩家的青睐。
 

▲ 公寓房间


随着居民收入水平以及对生活要求的提高,要想更好更专业地满足高端人群的居住需求,公寓也将会从智能管理向智能家居,甚至是智慧家庭的形态生长发展。而一切,只等技术成熟达到成本可控的时机。


结语


中国的公寓还处在婴儿期,并没有到传言中的下半场,或许资本到了下半程,但公寓并不是吹一阵子就下来了的风口产业,这关系到民生,影响着外来人口能否在深圳安居乐业,进一步带动城市的经济发展,是一个会持续地慢慢发展起来的行业,机会很大,越来越专业的公司会越来越好,否则只会加速离场,入行需谨慎考虑清楚自己的商业模式,并且要找到“引路人”,以免踩坑。现在便是入行的最好时机,预测未来政府将会成为投资的主力。


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